La demanializzazione? Accerta una situazione di fatto e non è la fine del mondo
Il rischio lo avevamo evidenziato pubblicamente fin dal 2019.
Le reazioni?
Alzate di spalle e risate di scherno davanti a un’ipotesi della quale, secondo alcuni, «non aveva alcun senso parlare».
Erano certezze dispensate da sedicenti esperti, capaci di vedere soltanto ciò che conveniva nell’immediato e incapaci di interrogarsi sulle conseguenze future e sul valore stesso dei beni che sostenevano di voler tutelare.
Ebbene, eccoci qui: era solo questione di tempo e la procedura diretta ad accertare eventuali modificazioni del confine demaniale oggi è in corso .
Resta singolare che proprio molti di coloro che per anni hanno negato l’esistenza del problema si presentino oggi come paladini degli interessi delle persone che hanno contribuito a trascinare in questo pantano rassicurandole con scelte dagli effetti sempre deleteri per i proprietari.
Non si tratta infatti dell’unico errore.
È stato sostenuto un concordato che si è dimostrato insostenibile sul piano giuridico (vedi Sentenza Cassazione) ma anche economico: un percorso poi travolto nelle sedi giudiziarie e fondato su una valorizzazione degli asset talmente distante dalla realtà da non produrre vere offerte di acquisto.
Non si è mai voluta prendere seriamente in considerazione la strada della liquidazione giudiziale, che avrebbe potuto fare chiarezza sulle numerose incongruenze e opacità capaci di allontanare qualsiasi investitore credibile.
Sono scelte che hanno fatto perdere al Porto di Cecina almeno dieci anni.
Ora gli stessi sostenitori degli errori del passato si propongono come condottieri di una nuova battaglia: quella contro una demanializzazione che, fino a ieri, definivano un rischio inesistente.
La procedura non è una trattativa
Si parla della possibile demanializzazione di una parte dei posti barca del Porto di Cecina come se si trattasse di una scelta negoziabile, di un accordo da raggiungere oppure di un’intesa bilaterale tra lo Stato e gli attuali proprietari.
Non è così.
L’accertamento dei confini del demanio marittimo non è una compravendita, non è un’espropriazione e non presuppone il consenso dei proprietari. È un procedimento amministrativo attraverso il quale l’autorità competente ricostruisce la linea di costa e verifica, sulla base dello stato effettivo dei luoghi e delle caratteristiche delle aree, quali spazi appartengano al demanio marittimo.
Il procedimento prende avvio da una ricognizione tecnica dello stato dei luoghi. Qualora emergano elementi di incertezza sul confine tra demanio e proprietà privata, può essere attivata la procedura di delimitazione prevista dall’articolo 32 del Codice della navigazione.
Il provvedimento conclusivo ha natura dichiarativa, non costitutiva: non trasforma discrezionalmente una proprietà privata in proprietà pubblica, ma accerta l’appartenenza dell’area al demanio in forza della legge.
Proprio per questo non esiste una trattativa nella quale i proprietari possano accettare o rifiutare la demanializzazione.
Essi hanno certamente diritto a essere informati, a partecipare al procedimento, a presentare osservazioni, documenti e perizie e, se lo ritengono, a contestarne gli esiti nelle sedi competenti.
Il loro consenso, tuttavia, non costituisce un presupposto dell’accertamento.
La regolarità delle compravendite non è in discussione
Occorre distinguere con chiarezza il procedimento di delimitazione dalla regolarità delle compravendite avvenute negli anni passati.
Quando i posti barca furono rogitati, la situazione giuridica e documentale dichiarata negli atti era chiara: gli spazi risultavano censiti al catasto con regolare classamento e disponevano di titoli di provenienza privata. Su queste basi furono stipulati gli atti di compravendita.
Non è dunque in discussione il fatto che gli acquirenti abbiano comprato facendo affidamento sulla situazione catastale e documentale allora esistente.
La regolarità degli atti di compravendita e l’accertamento dell’attuale confine demaniale sono questioni giuridicamente distinte. La ridefinizione dei confini non mette in discussione i rogiti.
È esattamente questo il rischio che avevamo segnalato pubblicamente fin dal 2019, senza essere ascoltati perché si trattava evidentemente di una verità scomoda.
Già allora avevamo avvertito che la Capitaneria di porto avrebbe potuto procedere alla ricognizione e all’aggiornamento della linea di costa.
Non sono verifiche effettuate ogni giorno, ma attività che periodicamente possono rendersi necessarie. E la necessità diventa ancora più evidente quando ci troviamo davanti a un nuovo porto turistico che deve essere preso in carico e sottoposto alla vigilanza delle autorità marittime competenti.
Non possiamo quindi fingere che quanto sta accadendo fosse imprevedibile.
Spiace doverlo ricordare proprio a Danilo Volterrani, che per anni ha sostenuto con forza che la demanializzazione fosse un’ipotesi inesistente o priva di concretezza. Il rischio era stato individuato, reso pubblico con grande chiarezza ed era facilmente ipotizzabile da chi possiede una minima infarinatura del diritto italiano sul tema ( e non volesse negare l’evidenza ).
Oggi Volterrani presenta la costituzione di un consorzio tra i proprietari come una possibile risposta alla vicenda. Gli interessati hanno naturalmente il diritto di associarsi e di tutelare insieme le proprie posizioni. Ma un consorzio non può impedire l’accertamento del confine demaniale, né trasformare il procedimento in una trattativa con lo Stato.
Un’opportunità determinante per il futuro del porto?
Esiste poi un’altra questione, forse ancora più importante, che riguarda il futuro dell’intero Porto di Cecina.
L’eventuale demanializzazione della darsena permetterebbe di superare l’attuale separazione tra i due comparti portuali — quello demaniale e quello fino a oggi considerato privato — creando le condizioni per ricondurli a un assetto unitario.
Un unico atto di concessione, un solo gestore, regole comuni e responsabilità finalmente chiare e definite potrebbero mettere fine alla situazione caotica attuale in cui un gestore (vedi CSP srl) ancora non ha capito come interfacciarsi con il condominio dei proprietari della darsena e i proprietari ancora non hanno capito come incidere in una gestione delle loro parti comuni imposta dal costruttore.
Un’infrastruttura unitaria avrebbe un valore e una prospettiva completamente diversi rispetto a due comparti separati, sottoposti a regimi differenti e inevitabilmente esposti a conflitti, sovrapposizioni e incertezze.
È questo il passaggio determinante per rendere finalmente il Porto di Cecina appetibile a un investitore serio, interessato non a operazioni occasionali o speculative, ma a un progetto industriale credibile, sostenibile e di lungo periodo.
Fino a oggi il porto non ha trovato investitori non perché manchi l’interesse per l’infrastruttura, ma perché sono mancate le condizioni minime per elaborare un piano economico-finanziario attendibile. Nessun operatore serio può investire senza conoscere con certezza il perimetro della concessione, la disciplina applicabile, i diritti di utilizzo degli spazi, le responsabilità gestionali e i flussi economici sui quali costruire il proprio progetto.
La demanializzazione, quindi, non deve essere letta soltanto attraverso le sue conseguenze immediate. Può rappresentare anche il presupposto per risolvere una delle principali anomalie strutturali del porto e consentire la nascita di un’infrastruttura realmente unitaria, efficiente e capace di attrarre gli investimenti necessari.
Una tutela transitoria per gli attuali proprietari
Dentro questo percorso deve trovare spazio anche una proposta equilibrata per tutelare chi acquistò regolarmente e in buona fede sulla base della situazione documentale allora esistente.
Una soluzione da sottoporre alla verifica delle amministrazioni competenti potrebbe consistere nel riconoscere agli attuali titolari che accettassero il nuovo assetto demaniale, senza promuovere azioni dirette a bloccarne l’attuazione, la possibilità di continuare a utilizzare i rispettivi posti barca mediante un titolo concessorio o un equivalente diritto d’uso fino alla scadenza residua dell’attuale concessione portuale, naturalmente dietro pagamento dei canoni dovuti e nel rispetto delle regole comuni della futura gestione unitaria.
Non si tratterebbe di conservare una proprietà privata su un bene eventualmente riconosciuto come demaniale, né di attribuire automaticamente un diritto perpetuo.
Si tratterebbe di valutare una disciplina transitoria, limitata nel tempo, capace di accompagnare il passaggio dal precedente assetto al nuovo senza interrompere l’utilizzo dei posti barca e senza produrre un conflitto generalizzato.
Meglio un diritto certo di utilizzo per X anni (rivendibile in quanto tale) piuttosto del rischio di rimanere con un pugno di mosche oltre al conto delle laute parcelle dei legali?
Una soluzione del genere dovrebbe essere costruita nel rispetto dei principi di legalità, trasparenza, imparzialità e concorrenza.
L’interesse dello Stato potrebbe essere individuato nella rapida conclusione del procedimento, nella riduzione del contenzioso, nell’immediata riscossione dei canoni, nella continuità dell’utilizzo degli ormeggi e, soprattutto, nella possibilità di riunificare il porto sotto una sola concessione e una gestione coerente.
Al termine del periodo transitorio, ogni successiva assegnazione dovrebbe avvenire secondo la disciplina applicabile e nel pieno rispetto delle procedure pubbliche previste.
Questa è una strada da verificare tecnicamente con l’amministrazione concedente, con la Capitaneria di porto e con gli altri enti competenti.
Ma è certamente più utile discuterne seriamente che promettere ai proprietari di poter arrestare, attraverso un consorzio o una battaglia giudiziaria collettiva, un accertamento che non dipende dalla loro volontà.
È necessario abbandonare illusioni e ricostruzioni rassicuranti. La questione deve essere affrontata con trasparenza, competenza e senso di responsabilità, partecipando al procedimento e valutando tutte le conseguenze e le possibili soluzioni senza rincorrere altre illusioni: chi ha rogitato non ha fatto un buon affare, ne prenda atto.
Era questo il rischio certo che avevamo indicato nel 2019.
Oggi può diventare anche l’occasione per superare le divisioni e gli errori del passato, tutelare in modo realistico gli attuali utilizzatori e costruire finalmente un futuro unitario per il Porto di Cecina.
Si può scegliere se assecondare le soluzioni e far si che prendano corpo velocemente o resistere e prolungare l’agonia del porto di Cecina le cui strutture, nel frattempo, degradano sempre più ed i cui posti barca “privati” sono da ritenere da oggi virtualmente invendibili attesa la diffusione dell’avvio dell’accertamento dei confini demaniali…
Lo stimato Dott. Lucibello ha perfettamente ragione e sa che per quanto mi riguarda ho sempre fortemente combattuto contro il CDA che ha presentato quell’inutile concordato che poteva essre evitato percorrendo meglio altre strade. Purtroppo però credo che quasi tutti i contratti dei posti barca sono stati stipulati prima del 2019 dato che se non erro nel 2018 ci fu il blocco dei rogiti imposto dalle Banche creditrici e faccio anche notare che il costo d’acquisto era differenziato fra quelli posti in zona condominiale e gli altri giacenti in area privata ed a proprietà che, oltre ad essere esente da tassa di concessione, non aveva scadenza di possesso. Ricordo anche che su tali immobili, i proprietari hanno pagato l’IMU al Comune di Cecina dal momento del rogito a tutt’oggi. Quindi, a mio giudizio, con la demanializzazione della dasrena saremmo difronte ad un esproprio vero e proprio, ma non motivato, mascherato con l’Art. 32 del Codice di Navigazione. Tutto questo mi fà auspicare che si debba trovare con tutte le Istituzioni coinvolte nella questione, una soluzione che garantisca la piena soddisfazione dei proprietari e colgo l’occasione per proporre una assurda e provocatoria soluzione alternativa. Il terreno della darsena è nostro, quindi potremo ripristinalo e destinarlo ad altro uso collettivo.
Mauro capisco che, vista dalla posizione di proprietario, la questione apra una ferita profonda ma autoflaggellarsi non sana la ferita.
Se volete difendere il vostro investimento dovete prima di tutto valutare legalmente quali siano i presupposti per la ridefinizione dei confini e da li … valutare quali siano le possibili migliori strategie attuabili nel vostro interesse.
Tra queste, lo ripeto, la mia sensazione è che aprire un tavolo per valutare la trasformazione del diritto di proprietà in diritto d’uso per X anni, sia la via più veloce e indolore per tornare a godersi il porto senza tutti questi pensieri …
Caro Lucibello. Tu da anni sei sempre stato il bastian contrario sul porto di Cecina. Ti
sei sempre permesso di pontificare e criticare su tutto da quando il porto era gia’
stato edificato. Ma probabilmente non ci avevi mai messo piede prima e poco forse
nemmeno ora.
Non hai fatto come noi che dal 2011 abbiamo tirato fuori i soldi per comprare il posto
barca. Non mi risulta che tu abbia da perdere alcunche”. Non mi pare,personalmente
,di avere mai neanche pensato che la nostra darsena potesse essere ritenuta ,ne’
di avere mai detto ne’ scritto che poteva essere ritenuta demaniale .
Mi sono sempre attivato per cercare di difendere il mio investimento gia’ dal 2015
quando si avvertivano i problemi contabili. Quindi ho seguito le vicende e nel 2021
ho cercato di coagulare i proprietari fondando un comitato che è cresciuto negli anni
ed adesso comprende 117 proprietari . Ho perorato , questo si, che il concordato
fosse la strada giusta per non andare subito al fallimento. Col senno del poi
probabilmente al fallimento sarebbe stato migliore andarci subito. Ma nessuno ha la
sfera di cristallo ed io ho preferito personalmente assecondare il concordato come
sostenuto dal presidente Salvatori, che stimo, e dal cda della Porto spa. Come
hanno pensato di fare quasi tutti i proprietari di posto barca.( escluso forse quelli
delle dita di una mano) .
Quindi cosa dovremmo fare ora?
Essere contenti che finalmente ora la nostra darsena sia ritenuta demaniale
come da te pontificato ?
Io personalmente non lo sono. Vediamo quali risposte avremo da queste verifiche in
corso. Coagularci in un consorzio forse potrebbe essere a mio avviso un percorso
comune per scegliere un buon studio strutturato in diritto marittimo per permetterci
di indirizzare e capire come muoverci noi come proprietari e quali prospettive
potremmo avere.
Ma vedo che neanche questo per te va bene. E continui a citare il
mio nome attribuendomi un seguito e delle rappresentanze che io non ho.
A Cecina se esiste un porto , lo si deve a gente come noi, che amiamo il mare ed
abbiamo tirato fuori i soldi per credere in questo sogno. A gente come noi che
hanno spesso rischiato di entrare nel vecchio porticciolo tra le parancole, mettendo a
volte a repentaglio, con cattivo tempo, la vita nostra e dei nostri cari. Certo non ha
gente come te che sei il bastian contrario su tutto, che hai preso le azioni della Porto
spa negli anni 2000 solo per apparire.
Tu , non ci rimetti niente , sei solo buono a pontificare dall ‘ alto della tua presunta
sapienza e non hai mai rappresentato, almeno apparentemente, nessuno.
Ma continua pure a pontificare dal tuo scrigno. Un saluto
Ciao Danilo,
intanto piacere di sentirti e ti dico che se condivido alcune delle cose che scrivi non condivido, invece, il tentativo di descrivermi come un “bastian contrario” del Porto di Cecina.
Basta leggere gli interventi pubblicati negli anni sul sito per verificare che non mi sono mai opposto al porto.
Tu non li hai mai condivisi e questo è legittimo ma non puoi semplificare dicendo che sono contro il porto.
Ho analizzato e criticato le decisioni assunte da chi aveva la responsabilità di gestire il progetto e da chi, come te, rappresentava interessi direttamente coinvolti. Il tutto sempre motivando il perchè e scrivendolo nero su bianco senza mai nascondermi, sfidando gli usi locali di non esporsi.
Criticare determinate scelte non significa essere contro il porto: significa chiedersi se quelle scelte siano davvero utili al suo futuro.
Comprendo che, dopo dieci anni trascorsi senza riuscire a risolvere nessuno dei problemi fondamentali, possa esserci un certo nervosismo.
Ma questo non modifica i fatti né rende sbagliate le osservazioni che avevo formulato per tempo.
Per esaminare contratti, convenzioni, concessioni, regolamenti e provvedimenti non è necessario frequentare quotidianamente il porto.
Servono conoscenza del diritto italiano, tanto buon senso, esperienza dei meccanismi finanziari e logiche dei grandi investitori e, soprattutto, la capacità di osservare la situazione con sufficiente distacco.
Conoscere o frequentare il porto dall’interno come da te indicato, offre certamente un punto di vista utile, ma non attribuisce il monopolio della verità.
Talvolta, anzi, la vicinanza agli interessi immediati impedisce di vedere il quadro complessivo e di affrontare le questioni strutturali.
Il tuo errore ,che continuo a considerare grave e incomprensibile — anche perché in contraddizione con i tuoi dichiarati obiettivi di difesa degli interessi dei proprietari — è stata la tua costante opposizione alla costituzione del condominio. Ossia una posizione contraria ai dettati normativi vigenti e nati proprio nell’intento del legislatore di tutelare i proprietari.
Il condominio rappresenta l’unico spazio istituzionale nel quale tutti i proprietari hanno diritto di parola, si organizzano come soggetto unitario e acquisiscono nel caso di specie un peso reale nei rapporti con Porto di Cecina Spa.
Se fosse stato costituito subito e gestito nell’interesse comune e non solo quello della CSP srl, oggi i proprietari disporrebbero probabilmente di una rappresentanza riconosciuta e di rapporti molto più chiari con il gestore.
Invece, dopo tanti anni, molte questioni fondamentali risultano ancora irrisolte e molte neanche affrontate.
Vedo infine che hai scelto un metodo già ampiamente utilizzato da Matteoli: evitare di rispondere nel merito delle questioni sollevate e cercare, al loro posto, di screditare chi le pone, in questo caso il sottoscritto.
Come vedi, nonostante i tanti tentativi compiuti negli anni da molti, io sono ancora qui, comodamente seduto a vedere gli scarni frutti raccolti da chi ha volutamente ignorato le mie segnalazioni.
Segnalazioni, osservazioni e critiche che purtroppo sono state confermate dai fatti e attendono tuttora una risposta nel merito.
Questo mi dispiace, perché avrei preferito che il tempo desse ragione a voi e che il porto avesse finalmente risolto velocemente i suoi problemi. Dopo dieci anni, credo non sia utile prendersela con chi quei problemi li aveva indicati e forse sarebbe più saggio rileggere e ascoltare chi aveva dato indicazioni in merito.
Aggiungo, per chiarezza, che nel mio pensiero, il porto rappresenta la più importante infrastruttura costruita in val di Cecina negli ultimi decenni e rappresenta un volano importante per lo sviluppo turistico, l’economia e gli artigiani locali.
E’ interesse di tutto il territorio che sia portato a compimento con un progetto sostenibile e compatibile con la realtà locale, concetto che vale anche per i proprietari dei posti barca se riescono a capire che il valore della loro proprietà non è sconnesso dal valore generale del porto che oggi è vicino allo zero.
Con affetto,
un abbraccio forte dal colle di Riparbella …
SONO 40 ANNI CHE VIVO ALL’ESTERO E VENGO IN ITALIA PER LE VACANZE.
NON CREDO CHE IN UN PAESE CIVILE UN ROGITO NOTARILE NON PROTEGGA UNA PROPRIETÀ.
Quindi aspettiamo la Relazione della Capitaneria cosa decideranno le autorità,
Tribunale di Livorno, Demanio eccetera?
Sarebbe strano vhe in questi giorni il Tribunale di Pisa ha permesso di mettere all’Asta Posti in Proprietà Privata ricavati in acqua di mare e a Livorno accade il Contrario!
In aggiunta i posti barca a Cecina sono stati ricavati da un terreno privato.
Non c’è nulla di strano e non è una questione italica ma di semplice diritto demaniale che esiste da secoli. Ho spiegato che la ridefinizione dei confini non interviene sugli atti di provenienza ma definisce una situazione in quel dato momento … oggi, ad esempio, i posti barca in darsena della Porto di Cecina spa in liquidazione giudiziale potrebbero essere venduti all’asta regolarmente …almeno fino a quando non sarà eventualmente formalizzata una modifica dei confini demaniali.
Caro Sascia faccio fatica a capire? All’estero un Rogito conferma una proprietà.
Comunque non capisco, perché a Pisa stanno facendo i Rogiti e a Cecina dovrebbe ritornare al demanio?
Chi sta comprando a Pisa dovrebbe stare attento.
Chiunque compri qualcosa confinante con una linea d’acqua demaniale sa bene che questo confine non è fisso … da sempre!
La costa come i fiumi si muovono.
Poi, sul comprare posti posti barca in Italia … ho sempre sostenuto essere un rischio assurdo … e rischiare fa parte delle scelte di vita .
Caro Sascia anche chi sta comprando a Pisa corre questo rischio?