Spese condominiali: la Cecina Servizi Portuali chiede di pagarle a lei?

“Gentile XXX , 
Come noto, il Tribunale di Livorno ha nominato la Dott.ssa Federica Parollo della Società ACAP sas quale Amministratrice del Condominio Porto Turistico di Cecina.
Nell’incontro con l’amministratrice, avvenuto in data 15 dicembre u.s., si è convenuto di mantenere invariata la metodologia di pagamento delle spese di erogazione dei servizi portuali per l’anno 2024.
Questo significa che Cecina Servizi Portuali continuerà, almeno per il 2024, a riscuotere le spese relative all’erogazione dei servizi portuali.
L’importo delle spese relative al 2024 resta invariato rispetto a quello attuale che ricordiamo essere pari a € XXX.
Le spese potranno essere versate in unica soluzione entro gennaio 2024 (con buono da 15 Euro da caricare sul badge) o in due soluzioni (la prima entro gennaio e la seconda entro giugno 2024).
Il pagamento può essere effettuato presso i nostri uffici o tramite bonifico al seguente l’IBAN ITXXXXXX 6799 Intestato a Cecina Servizi portuali Srlu.
Certi di averle fatto cosa gradita, alleghiamo il contratto da restituire firmato unitamente al modulo della privacy (per chi non lo avesse ancora firmato).
Inoltre, al fine di completare la documentazione in nostro possesso, le chiediamo gentilmente una copia della polizza RC della sua imbarcazione.

Francesco Prato

”Cecina Servizi Portuali s.r.l”

Segreteria Porto di Cecina”

Questo è il testo di una comunicazione arrivata in questi giorni a diversi proprietari di posti barca nella darsena del porto di Cecina ed inviata dalla segreteria del Porto di Cecina e non dal Presidente Scali a firma Cecina Servizi Portuali srl.

Ad oggi non risultano esserci state comunicazioni ufficiali da parte dell’amministratrice del Condominio.

La dott.ssa Parollo, nominata dal Tribunale, sarebbe l’unico soggetto effettivamente titolato a richiedere ai condomini il pagamento delle spese condominiali e a gestire tali soldi che, bene ricordarlo, non sono importi pagati per un servizio ad un fornitore quanto piuttosto una “cassa comune” costituita ex lege dai condomini per gestire la manutenzione delle “parti comuni”.
Eventuali “avanzi” di gestione sono soldi che o vanno restituiti ai condomini o restano nella disponibilità del condominio per le spese degli anni successivi ma non possono costituire “utile” per nessuno.

Ricordato quanto sopra e attendendo una comunicazione dell’amministratore del condominio che faccia chiarezza sui contenuti degli eventuali accordi da Lei raggiunti con la Cecina Servizi Portuali, non si possono non evidenziare alcune altre anomalie presenti nella comunicazione della Cecina Servizi Portuali.

1.) Gli importi 
Ricordiamo che gli importi che possono essere richiesti ai condomini per le spese annuali sono quelli stabiliti nella tabella allegata al regolamento condominiale provvisorio allegato al rogito con cui ciascuno ha comprato il proprio posto barca e possono essere richiesti solo dall’amministratore del condominio che ne è il “custode” e responsabile e al quale competono tutti gli obblighi di legge (gestione e rendiconti).

Questi importi, così come il regolamento condominiale provvisorio, essendo contrattuale, non sono modificabili senza il consenso unanime di tutti i firmatari dei rogiti di acquisto e pertanto non sono legittimi aumenti unilaterali di alcun tipo almeno fino all’approvazione di un regolamento condominiale definitivo (chi li paga lo fa di sua volontà).

Curiosamente è rimasta lettera morta la comunicazione datata 30 settembre in cui la Cecina Servizi Portuali comunicava agli utenti (genericamente) un aumento del 2,5% (vedi lettera).

I pagamenti per spese condominiali hanno un regime IVA particolare atteso che i condomini sono equiparati a consumatori finali e per tanto l’iva sulle spese non è recuperabile.

È importante sottolineare che la fatturazione delle spese condominiali con IVA è quindi obbligatoria solo nel caso in cui il condominio sia considerato un soggetto passivo ai fini dell’IVA. In caso contrario, il condominio potrà optare per la non applicazione dell’IVA, emettendo una fattura senza IVA.

La fatturazione delle spese condominiali con IVA deve avvenire secondo precise modalità. La fattura dovrà contenere tutte le informazioni richieste dalla normativa fiscale, come ad esempio la descrizione dettagliata dei servizi o dei prodotti forniti, l’importo complessivo delle spese condominiali, l’aliquota IVA applicata e l’importo dell’IVA. (vedi nel dettaglio)

Per tanto, per i privati, l’importo da pagare al condominio è esattamente quello qui indicato senza alcun indicazione della quota iva mentre per i soggetti che possono gestire l’IVA l’importo sarebbe quello della tabella più l’iva…

2.) Il contratto

La Cecina Servizi Portuali, nella comunicazione inoltrata, sollecita i proprietari a firmare un modulo di gestione della privacy (secondo GDPR) e un contratto che allega per la gestione dei servizi portuali (dicitura coincidente con il nome dato alla tabella delle spese condominiali).

Nel contratto l’armatore è indicato come “cliente” al quale verrebbero erogati dalla CSP srl i seguenti servizi :

La prestazione richiesta comprende i seguenti servizi:
• assistenza ormeggio, • parcheggio auto, • servizio meteo (zona Bacino), • docce e servizi igienici, • videosorveglianza, • wi-fi internet, • utilizzo del posto barca assegnato.
I servizi verranno erogati nel periodo che va dal giorno 01 gennaio fino al giorno 31 dicembre 2024 e da quel momento in poi il contratto avrà durata annuale con inizio dal 1 gennaio e termine al 31 dicembre di ogni anno solare. La Società si impegna a comunicare le tariffe in vigore per l’anno solare successivo entro il 30/09 di ogni anno anche mediante comunicazione elettronica sul sito www.portodicecina.it.

Il prezzo pattuito per tali servizi corrisponde ai prezzi indicati dalla tabella condominiale allegata ai rogiti aumentata di una % decisa dalla CSP negli anni passati.

Appare evidente, leggendo i servizi prestati, che questi non hanno nulla a che vedere con “il condominio” ma sono servizi erogati a chiamata. WiFi, servizi igenici, parcheggio auto, etc etc sono servizi erogati legittimamente dalla CSP srl ma nulla centrano con la gestione delle parti comuni del condominio.

Il succitato pagamento andrebbe effettuato tramite bonifico sul conto corrente della CSP XXXXX 6799.

All’art. 5, il cliente, tra le altre cose, si impegna ad accettare la posizione del posto barca assegnatogli dalla Cecina Servizi Portuali … ????
Trattandosi dei proprietari dei posti barca e non di “clienti” che affittano i posti, tale clausola resterebbe incomprensibile se non pensando ad una certa confusione da parte della segreteria della Cecina Servizi Portuali che potrebbe essersi sbagliata ed aver inviato ai proprietari il contratto che si manda agli inquilini …

In conclusione si suggerisce ai proprietari dei posti barca in darsena di :

1 – attendere comunicazioni ufficiali del condominio;

2- non firmare alcun contratto individuale con la Cecina Servizi Portuali srl a meno che non ci siano dei servizi, da loro erogati, di cui si intenda usufruire (cosa diversa dalla gestione del condominio per il quale non serve alcun contratto individuale) ;

Si riporta nuovamente il vigente regolamento condominiale provvisorio dove all’art. 10 si evidenzia con chiarezza che le rate del condominio dovranno essere versate all’amministratore (oggi la dott.ssa Parollo) in coerenza con l’ART 1129 Codice Civile che  stabilisce l’obbligo per l’amministratore di condominio di accendere un conto corrente bancario o postale da utilizzare per la gestione del denaro.

REGOLAMENTO CONDOMINIALE 

PS: aggiungiamo alcune segnalazioni giunte dai lettori.

a.) il conto corrente indicato nella comunicazione corrisponde a quello da sempre utilizzato dalla CSP srl e non è , come circolato da indiscrezioni, un conto corrente aperto appositamente solo per i condomini;

b.) ad alcuni rogitanti pare sia arrivata una lettera analoga con un unica differenza: un aumento della tariffa del 3,5%. Laloro posizione però è diversa dai proprietari e dipende dal titolo con il quale occupano il posto barca (comodato, affitto, nessun titolo) e da come questo è legato al compromesso ancora non eseguito.

Cogliamo l’occasione per augurare buone feste a tutti …