Appunti per la prossima assemblea condominiale del 2 marzo ’24

Sabato 2 marzo, ore 9:30 presso il Palazzetto dei Congressi di Cecina,
questa è la data (cercate di essere presenti in proprio o per delega) in cui si svolgerà la seconda assemblea condominiale (dopo che la prima ha visto l’interessata assenza della Porto di Cecina spa).

All’ordine del giorno troviamo pochi punti.

Al primo punto è iscritto l’esame e l’approvazione della notula annuale allegata alla convocazione e proposta da parte dell’amministratrice condominiale dott.ssa Parollo (nominata dal tribunale). Di fatto, oltre al tema del compenso, il punto serve a confermare la decisione del tribunale in merito all’incarico di amministratore. L’assemblea infatti, essendo sovrana, è libera di nominare amministratore chi preferisce (liquidando le spese e l’onorario tabellare fin qui maturato dalla dott.ssa Parolo nel caso scelgliesse una altro professionista).

Offerta dettagliata che qui alleghiamo:

(Offerta di prestazioni professionali dott.ssa Parollo)

Al secondo punto all’odg troviamo un generico “questioni inerenti la transizione dal regolamento condominiale provvisorio al regolamento definitivo…” un punto su cui , come si evince dall’ordine del giorno, non ci sono atti o delibere da votare (su cui sarebbe obbligo informare i condomini prima dell’assemblea).
In merito al regolamento ricordiamo ancora una volta che ciascun proprietario trova allegato al suo rogito il regolamento condominiale provvisorio che fa testo fino a quando non sarà approvato il regolamento definitivo che potrà essere approvato solo allorquando i lavori di costruzione della darsena saranno ritenuti terminati.

Resta da capire, quanto prima, come intende comportarsi l’amministratrice nei confronti della Cecina Servizi Portuali srl che pochi mesi orsono si era arrogata il diritto di incassare direttamente i soldi del condominio mandando una lettera in tal senso a tutti i condomini (scavalcando amministratrice e condominio) e quali proposte o idee intende presentare sulla gestione concreta del condominio che, appare palese, non potrà comunque prescindere da un accordo, come fornitore, con la stessa Cecina Servizi Portuali srl.

Bene precisare che il regolamento provvisorio, allegato ai rogiti, ha natura contrattuale e, al contrario di un normale regolamento condominiale, può essere validamente modificato solo ed esclusivamente se tutti i proprietari sottoscrivono le modifiche.
Allegato allo stesso troviamo la tabella delle spese condominiali provvisorie.
Anch’essa non è modificabile in alcun modo senza l’assenso unanime di tutti.

Serve quindi prendere atto una volta per tutte che tale regolamento può solo essere applicato così come è essendo palesemente impossibile ottenere l’assenso di tutti i proprietari per una sua modifica (giusta o sbagliata che sia). Infine, l’amministratore condominiale è tenuto per legge a far rispettare il regolamento vigente, i condomini a rispettarlo.
Nessun accordo votato da qualsivoglia maggioranza può modificare la situazione.

Riassumiamo i punti principali inerenti la gestione di un condominio

Ex Lege (norme che valgono per tutti i condomini d’Italia):

1.) Obbligo presenza di un conto corrente su cui DEVONO transitare tutti gli importi versati dai condomini e tutti i pagamenti dei fornitori. I condomini hanno diritto di prender visione dell’estratto conto;

2.) Obbligo di redigere un bilancio preventivo e sopratutto del rendiconto annuale dal quale deve emergere quanto si è realmente speso e il “residuo” deve essere rinviato a nuovo come acconto dei condomini per le future rate o come riserva per eventuali spese straordinarie/emergenza/impreviste;

Da Regolamento provvisorio Darsena porto di Cecina (contrattuale)

1.) le quote condominiali sono quelle stabilite all’allegato A (Art.6 e 9) .

2.) Le quote devono essere versate all’amministratore in due rate semestrali (Art.10);

3.) Ogni anno è dovuta la costituzione di un fondo cassa pari al 5% del preventivo medio annuale di spesa. Questo significa che se si prevede di spendere 600mila euro per gestire il condominio nel 2024, si deve prevedere di creare un fondo cassa pari a 30mila euro;

4.) l’intero comprensorio (condominiale), dovrà essere assicurato con polizza “globale fabbricati” (Art. 14);

5.) è previsto il consiglio dei referenti dei condomini che opera come organo consultivo dell’amministratore (Art. 15);

Ri-alleghiamo, per agevolare chi vorrà partecipare all’assemblea, i seguenti documenti:

• Il regolamento provvisorio
• l’allegato A (quote annue condominiali in base alla categoria del posto barca)

Le buone notizie sono dunque che l’importo che ciascun condomino dovrà versare per il suo posto barca non potrà eccedere la tabella A allegata al rogito. L’incertezza è ancora una volta come si comporterà il Porto di Cecina spa in concordato. Alla prima assemblea non si è presentato spalleggiata da Danilo Volterrani ed il suo comitato dei proprietari. Proseguirà con l’atteggiamento di ostruzione a quello che è un diritto  (ed obbligo normativo imperativo) dei proprietari dei posti barca ?

Auguriamoci che prevalga l’interesse dei proprietari almeno nell’assemblea che rappresenta “solo” i proprietari.