Concordato e condominio

Ottobre 2023, prosegue il percorso ad ostacoli tra concordato e condominio.

L’unica vera notizia che abbiamo sul porto di Cecina, riguarda l’avvenuta nomina dell’amministratore di condominio per i posti barca di proprietà situati nella darsena.
Della proposta irrevocabile della Setha, unico soggetto che si è presentato alla procedura di vendita degli assets della Porto spa attivata dal concordato della stessa, di fatto non vi è alcuna notizia.
Dell’importo di almeno 20 milioni di euro necessario a soddisfare i creditori della Porto spa e dare un nuovo proprietario al porto, non vi è ancora traccia.
La messa in sicurezza degli argini di Marina e del molo del porto, restano chimere.

In attesa che si manifesti un’offerta concreta, non possiamo che provare ad analizzare meglio la situazione della darsena, la zona del porto dove insistono i posti barca di proprietà.
Ricordiamo che la posizione dei proprietari è ben diversa e nulla c’entra con quella di eventuali affittuari di posti barca o di coloro che usufruiscono di un semplice contratto di servizi di ormeggio nella zona in concessione.
Essendo proprietari non pagano affitti o spese di ormeggio, hanno una posizione propria e sono tenuti solo al pagamento delle spese condominiali.

La darsena, come tutto il porto, è stata gestita per conto della Porto di Cecina spa dalla Cecina Servizi Portuali srl, società con un unico socio unico, la stessa Porto di Cecina spa in concordato.

Nei rogiti di vendita dei posti barca la spa introdusse alcune clausole quali:

– un regolamento di condominio provvisorio (tutt’oggi valido);
– una riserva di gestione a favore della Porto spa di tutte le parti comuni, servizi;
– una tariffa prestabilita fino alla conclusione delle opere di costruzioni del porto;
– l’impegno a rispettare un regolamento di gestione del porto (di cui non si ha traccia)

Di fatto (vedi le fatture inviate ai proprietari) la Cecina Servizi Portuali srl, ha svolto fino ad oggi la funzione di amministratore del condominio della darsena gestendo ufficialmente, tra le altre cose, le parti comuni (condominiali) e i servizi connessi (ad esempio: acqua, elettricità, pulizia, manutenzione) e fatturando ogni anno ai proprietari la quota prestabilita nel rogito.

Tra le anomalie che emergono, considerando che il bilancio preventivo poteva essere fisso data la presenza di tariffe prestabilite, troviamo che:

• l’amministratore del condominio era tenuto a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione dei condomini e di essa non se ne ha notizia alcuna;
• l’amministratore doveva convocare annualmente l’assemblea condominiale per l’approvazione rendiconto condominiale e anche di questo non vi è stata traccia alcuna;
• la gestione condominiale annuale non può terminare con un utile, eventuali avanzi di gestione (importi non spesi) si imputano ad anticipi quote per l’anno successivo;
• La riserva di nomina dell’amministratore da parte del costruttore è nulla;

La presenza del bilancio preventivo, poi di quello consuntivo e delle assemblee di approvazione, rilevano sia per la trasparenza della gestione delle parti comuni che per l’obbligo di pagare le spese condominiali e sono tutti adempimenti regolati dal codice civile. Tale obbligo rileva per le sole spese condominiali approvate (vedasi tariffa allegata al rogito) e non per eventuali servizi che non sono legati alla gestione propria del condominio.
L’assenza di un bilancio, consuntivo e preventivo, rendono impossibile ai proprietari la verifica di come siano stati spesi i loro soldi e che esse siano effettivamente state spese per la gestione dei costi condominiali.

Senza entrare nel merito del divieto di nomina dell’amministratore da parte del costruttore, da giugno il Tribunale di Livorno, su richiesta di un condomino, ha nominato amministratore condominiale giudiziario, la ACAP di Federica Parollo estromettendo di fatto la Cecina Servizi Portuali srl dal ruolo di amministratore.

Il nuovo amministratore si ritrova il preciso compito di mettere in “regola” la gestione del condominio della darsena. A tale decisione la Porto di Cecina spa non ha proposto ricorso ed essa è quindi definitiva. Ora solo l’assemblea dei proprietari potrà cambiare l’amministratore.
Il nuovo amministratore, alla luce di quanto sopra detto, potrà provare a richiedere al precedente amministratore di condominio, la Cecina Servizi Portuali srl, il passaggio di consegne così da entrare in possesso dell’elenco di tutti i proprietari del condominio darsena, i documenti contrattuali relativi alle utenze del condominio, le spese di gestione etc etc.

Ottenuto il passaggio di consegne, ci si augura che sia finalmente convocata l’assemblea del condominio dove, oltre a presentare il rendiconto contabile delle reali spese di gestione del condominio, sia valutata la continuazione del rapporto con la Cecina Sevizi Portuali srl quale fornitore sia valutando l’obbligo presente nel rogito sia il fatto che non sia più amministratore e delle carenze succitate che potrebbero aver anche causato danni ai proprietari.

Il vantaggio evidente di una nuova gestione del condominio separata dal “castello” della Porto di Cecina spa in concordato, è la netta distinzione contabile tra la gestione del condominio (darsena) ed il resto del porto, gestioni ben diverse ma rimaste fino ad oggi unite in unico calderone (bilancio della Cecina Servizi Portuali srl) in cui si sono confuse voci che di per se nulla centrano con il condominio.

Ricordiamo che la Cecina Servizi Portuali srl è tenuta a riconoscere alla Porto di Cecina spa una % sugli utili che genera annualmente gestendo il porto ma che il condomonio non può avere una gestione con utili. La domanda che sorge spontanea in molti proprietari, in assenza di un rendiconto condominiale che permetta di verificare in trasparenza come sono spesi i soldi, è se i soldi versati per pagare le spese condominiali non siano finiti a coprire altri costi.

Problemi: la gestione del condominio estrapolata dalla gestione del porto, cosa che non è mai stata prevista ne progettata;
Benefici possibili: verifica che tutti paghino, la trasparenza su come sono spesi i soldi del condominio e il distacco definitivo dalla crisi della Porto spa e quindi dal concordato iniziando a valorizzare i posti di proprietà, la scelta di quali servizi i proprietari vogliano usufruire;

Alla nuova amministratrice condominiale Parollo l’ardua risposta… e una gestione 

… insieme al compito di avanzare una proposta per la gestione condominiale 2024 e presentare i conti per il suo semestre 2023.