5a puntata – Cecina Papers
Facciamo il punto della situazione dopo 4 intense puntate.
Partiamo dalle origini…
Il porto di Cecina è una storia che parte da lontano, parte lentamente e procede sempre lentamente.
Bisogna risalire agli anni 60 quando un gruppo di 40 appassionati decide di dar vita al Circolo Nautico Foce Cecina. Obbiettivo: la creazione di una zona di attracco per piccoli natanti. L’economia di Cecina, come quella italiana, girava bene, si poteva inziare a pensare anche al tempo libero. Organizzare e regolamentare l’approdo dei natanti evitando l’attracco selvaggio e malsicuro era un problema sentito.
Solo nel 1990, la volontà di creare un vero Porto Turistico, si concretizza nella fondazione della Società Circolo Nautico Spa. Una realtà totalmente privata con 536 soci azionisti. Lo statuto indica un obbiettivo ambizioso: realizzare e gestire in proprio una nuova (e vera) struttura portuale.
Prima tappa l’acquisto dei terreni. Matteoli racconta che serve sottrarli ad eventuali vincoli demaniali oltre che essere necessari per inziare a presentare i progetti.
Nel 2000 viene incaricatala società Interprogetti che avvia le progettazione. Nel 2009 la Regione Toscana approva il progetto ma serve attendere il 2012 per vedere l’inizio dei lavori (ancora non terminati).
Il “Piano Matteoli”
Circolo, spa e nuovo porto …
L’autarchia del progetto é evidente fin dall’inizio e non solo per le dichiarazioni di intenti dei protagonisti.
La spa prende anche essa il nome di “circolo nautico” (cambierà il nome in Porto di Cecina spa solo recentemente), mostrandosi da subito quale emanazione del circolo stesso e quindi strettamente collegata allla natura di circolo riservato.
La società è e viene presentata come una società ad azonariato diffuso, non c’è un socio che comanda e non è possibile che questo possa succedere senza il consenso di tutti gli altri.
Nello Statuto vengono inserite due clausole che rafforzano questa connessione (ancora oggi in vigore):
-i soci della spa devono essere iscritti al circolo;
-solo un socio può essere amministratore della spa;
Questi due vincoli impediscono da una parte l’ingresso di eventuali nuovi soci non graditi e dall’altra la nomina di professionisti non amministratori che possano contribuire con le loro competenze alla buona riuscita del progetto. Come dire… non vogliamo manager e non vogliamo che qualcuno possa diventare proprietario acquistando la maggioranza delle azioni.
Se la clausola limitativa per i soci aveva un obbiettivo di tutelare l’azionariato diffuso, l’impossibilità di cooptare professionsiti del mondo della nautica nel cda della Porto di Cecina spa, ha di fatto limitato le nomine a chi già era nella compagine azionaria creando un effetto di doppio recinto intorno alla società. L’ancora attuale presidente Giuliano Matteoli, di fatto, ha potuto ricoprire ininterrottamente il ruolo di dominus del porto avendo chiuso le porte di ingresso di possibili nomine alterantive alla sua a doppia mandata ed è escluso che possa arrivare dai soci membri del cda da lui indicati alcun possibile concorrente.
Blindata la spa, e protetto “il ponte di comando” da eventuali avversari, Matteoli ha quindi potuto garantirsi la gestione della società per tutti questi anni, forte della sua quota azionario minimale.
Le azioni della spa …
Perché diventare socio della società costruenda il porto e quali vantaggi erano stati promessi?
Qui i documenti sono ancora frammentari, si parla degli anni 90/95 e cercheremo di essere più precisi nelle prossime settimane, però qualcosa si può già dedurre.
Un vantaggio era l’incorporazione di una prelazione all’acquisto del posto barca. In base alla metratura del posto che si era interessati a comprare, si sottoscrivevano un certo numero di azioni acquisendo così il diritto all’acquisto del posto barca eventualmente pagandolo a rate (avanzamento lavori).
Con le azioni inoltre, visto che il porto sarebbe stato gestito sempre dalla spa, si sarebbe mantenuto il controllo sulle spese di gestione. L’azionariato diffuso escludeva l’arrivo di uno speculatore che, comprando il porto, diventava il padrone ed esautorava i singoli proprietari dei posti barca. Il porto inoltre, con gli introiti derivanti dalla gestione dei tanti posti demaniali e delle attività collaterali, avrebbe prodotto un reddito che poteva essere imputato alla riduzione proprio di quei costi di “condominio” a tutto vantaggio dei piccoli azionisti.
Il progetto raccoglie dunque i fondi per inziare il grande sogno. Oggi la spa ha un capitale sociale 3.882.647 euro (circa il doppio di quello di partenza) a cui vanno aggiunti tutti gli acconti versati dai soci per i posti barca acquistati. Una cifra complessiva di qualche decina di milioni di euro, sempre lontana da quei 120milioni indicati come importo complessivo del progetto.
I terreni
Il progetto aveva bisogno della titolarità (per lo meno di un valido titolo di possesso), per avviare l’iter dei permessi. La gestione degli acquisti avanza tra clausole di segretezza che impediscono anche agli stessi soci di sapere come vengono spesi i loro soldi. L’unica informazione che é nota nei dettagli é l’acquisto dell’area opposta al porto confinante con Via Volterra ed il prezzo pattuito non risulta ancora saldato. Prezzo: 2.705.000 euro. Una parte di questi terreni oggi ricadono nella zona che dovrà essere attraversata dall’argine che delimiterà la zona di esondazione del fiume … in pratica non sono utilizzabili, non valgono nulla.
Il progetto del porto nella foce
Le prime contestazioni al progetto sono di natura ambientale. Un porto nella foce di un fiume non é proprio quanto di più indicato dal buon senso. Il progetto prosegue e in base alle norme vigenti in quel momento ottiene l’approvazione regionale con numerosissime prescrizioni (molto onerose). Nello stesso periodo esondano fiumi e torrenti un po’ in tutt’italia. Questi disastri ambientali e le relative indagini penali per disastro che vedono coinvolti funzionari pubblici e amministratori, stimola la modifica delle normative. Oggi, per la legge regionale toscana, un progetto come questo nella foce del fiume Cecina, non sarebbe più autorizzabile. Conferma duqnue che i dubbi e le perplessità erano fondate.
Piano economico-finanziario
Ma come poteva la spa costruire un porto dal costo di oltre 120milioni di euro partendo con pochi milioni e senza chiedere ai soci di coprire direttamente il fabbisogno? Forse aprendo con le banche un linea di credito specifica? No … e allora da dover pensavano di far arrivare i soldi per costruire?
In tutti questi anni non abbiamo notizia di un piano economico e finanziario approvato dal Consiglio di Amministrazione che illustri con precisione, nella previsione delle varie tappe, le fonti di finanziamento. L’unica informazione che emerge é l’autofinanziamento con la vendita dei posti barca e qui nasce la prima contraddizione. I posti barca sono venduti solo ai soci, le risorse si “pescano” sempre e solo tra di loro. Le difficoltàe la limitazione di una tale scelta, non tardano ad emergere ed esplodono con la mancanza di risorse per saldare i lavori appaltati alla Sales, il principale fornitore che non considerandosi banca ma costruttore, ad un certo punto smette di costruire e chiede il saldo delgi arretrati.
Progetto Immobiliare
Con il porto non nasce solo il porto, forse é qui una possibile risposta alla precedente domanda. Con il progetto porto arriva anche un progetto immobiliare da SUL 45.600 mq. (che nelle richieste attuali secondo la volontà di Peverell, si riduce a poco meno di 30.000 mq).
Evidentemente la crisi immobiliare mondiale del 2008, pur essendo antecedente all’avvio dei lavori, non era stata percepita come difficoltà insormontabile e forse si confidava in una rapida ripresa del mercato.
Il Piano Peverell
I lavori di costruzione del porto sono fermi da tempo e la crisi é ufficializzata con la richiesta da parte della Sales di essere pagata per i lavori fatti.
Nel marzo 2017, Matteoli firma per conto di Porto di Cecina spa, un preliminare di vendita del comparto a terra alla Peverell. La notizia arriva dopo l’annuncio avvenuto nel 2016 che si era in trattativa per trovare nuovi partner e rinegoziare le esposizioni bancarie (nate sopratutto per la necessità di pagare rapidamente il debito con la Sales e fermarne le attività esecutive).
Il prezzo di vendita del comparto immobiliare é determinato in 14,5 milioni di euro pagato però in opere materiali. In pratica la Peverell si assume l’obbligo di costruire opere per conto della Porto spa per 14,5 milioni di euro tra cui:
– il molo di sottoflutto (3mil);
-i box auto (4mil);
-lo Yacht Club (1mil);
-le opere di messa in sicurezza del fiume previste nella convenzione con il Comune (6,5mil);
Il contratto definitivo ad oggi non è ancora stato firmato ed è stato sempre rinnovato ad ogni scadenza. In questi mesi la variante al progetto pretesa da Peverell come condizione sostanziale (meno commerciali e più abitativo) giace ai tavoli del Ministero competente.
Obbiettivo di Peverell, analizzando i rendering mostrati ai soci, sarebbe quello di costruire un albergo extra lusso (il fagiolo) a ridosso della darsena interna, una serie di abitazioni lungo il molo di sopraflutto e sviluppare una zona di accesso al mare per chi frequenta l’albergo e le case tramite l’ex camping francese.
Se la vendita andasse in porto, il beneficio dall’operazione immobiliare sarebbe dunque di 14,5 milioni di euro … insufficienti per completare il porto come candidamente ammesso da Matteoli.
Villaggio francese
Nel preliminare con Peverell é confermato l’interesse per il campeggio demaniale (area boscata tra la zona dell’albergo e la spiaggia) la cui concessione nel frattempo é stata acquisita dalla Sandy Beach srl , società della famiglia Piccionetti.
Perché tanto interesse per un campeggio… perché l’area darebbe un accesso diretto al mare dalla zona dove é previsto l’albergo e le case …
Una valorizzazione notevole per questi immobili, valorizzazione che Piccionetti pagata annualmnete oltre 400 mila euro per il canone concessorio. L’area, ricordiamolo, ricade in una zona protetta dove non si può costruire, dove i pini sono tutelati e non si possono toccare. Difficile pensare che in tale zona si possano sviluppare progetti immobiliari diversi da quando già esistente e limitato a quanto può offrire un camping (strutture provvisorie). Ad oggi risulta che i progetti presentati dalla Sandy Beach siano stati bocciati dalla Forestale …
Per la cronaca, il camping dei francesi, che non ha ancora riaperto, dava lavoro ad una sessantina di persone.
Un porto finito, bello e moderno, può essere un bel volano per la vendita delle abitazioni così come un albergo su porto, con accesso privato alla spiaggia, sembra un bel progetto piuttsto unico nel nostro territorio. La vicinanza alla nota zona di Bolgheri non può che completare un immagine di valido investimento. Probabile che questo sia stata la scintilla che ha fatto interessare Piccionetti e i russo americani al porto di Cecina.
Piccionetti
il suo nome ricorre spesso, negli ultimi anni, tra le banchine del porto. É lui che avrebbe presentato i russo americani (Peverell), é lui che avrebbe guidato Matteoli vero la soluzione di vendere la parte immobiliare per salvare la Porto spa. Le informazioni provenienti da Grosseto indicavano che di suo, Piccionetti, non era in grado di investire nel progetto dato che la Piccionetti Group sembrava non navigare in buone acque. La conferma si é avuta ad inizio 2019: la Piccionetti Group spa ha avviato la procedura di risanamento prevista dall’art 67 della LF.
Acefold-Manz
Svizzeri, si, la famiglia Manz possiede alcuni albereghi in svizzera. Acefold è svizzera? No, è una società di Gibilterra con soci due società di Cipro. Bilancio? Si, con un solo valore: un debito di oltrre 1,5 milioni di dollari.
Il gruppo Manz ha dichiarato che vuole comprare il porto di Cecina? No, non risulta ad oggi malgrado le tante domande poste. Unico connessione tra Porto di Cecina spa, Acefold e la famiglia Manz, è stata una video in cui uno dei figli della ereditiera, ha invitato i soci ad approvare la vendita alla Acefold.
Quello che si può dedurre è che l’operazione Peverell si è arenata perchè senza un porto finito e funzionante, la parte immobiliare, per essere venduta, ha bisogno di un porto finito per cui i lavori non partiranno se non quando si ha la certezza dei tempi di completamento del porto. Peraltro l’obbligo di finire il porto è una delle clausole previste nel contratto con Peverell.
Un giudizio sintetico sui protagonisti ad oggi della vicenda sul,a base di quanto emerso:
Matteoli:
Visionario, ha avuto il grande merito di “vedere” nel secolo scorso il porto turistico di Cecina e crederci. Come fosse un ossessione, ha spinto e dato forza al progetto riuscendo a partire anche dove era evidente che fosse una pazzia o perlomeno un progetto zoppo.
L’errore determinate arriva negli ultimi anni quando, di fronte all’evidenza che la Porto di Cecina spa, così organizzata e strutturata non poteva raggiungere il suo obbiettivo, non ha fatto nulla per permettere l’ingresso di forze fresche (finanziarie) e sopratutto competenze specifiche e oggi indispensabili in un settore come quello nautico estremamente difficile e complesso e ben diverso da quello degli anni 70.
Piccionetti:
Presentato come potenziale investitore, ha in comune con la Porto spa seri problemi finanziari e si è presto rivelato un semplice mediatore forse alla ricerca del colpo per ridare fiato al suo prestigio di costruttore. Paga una fortuna per avere il camping dei francesi e lasciarlo marcire, un azzardo che rischia di costargli molto caro se i russo americani non partono subito con il progetto essendo la concessione a rischio revoca.
Peverell:
Società Cipriota con un unico socio una società delle isole vergini. In comune dicono di non conoscerla essendo solo la Porto spa l’attuale interlocutore. Le dichiarazioni stampa la fanno risalire ai russo americani e a Paolo Cavini, loro socio in una società romana (Pix Development srl). Ad oggi non si hanno documenti che provino chi siano i soci veri … esattamente come per la Acefold e la famiglia Manz.
Cecina Papers presegue e la 6a puntata ripartirà da Grosseto dove ci eravamo fermati seguendo le tracce di Piccionetti.
A presto!
Le puntate precendenti:
1a puntata: Peverell 2a puntata: Acefold 3a puntata: Manz
